五種房型的估值邏輯
電梯大樓：行情最透明（同社區成交多），估值誤差最小，成數可以做好做滿。管理費與公設比不影響二胎，影響的是您自己的月現金流。
華廈（10 樓以下有電梯）：介於大樓與公寓之間，屋齡普遍 20～35 年。重點看電梯維護與結構，行情比照同齡大樓打九折上下。
公寓（無電梯）：全台存量最大的類型。銀行鑑價最愛砍公寓（屋齡＋無電梯雙重折價），但實價登錄上公寓成交活絡——台北貸照市價估，這是公寓屋主來找我們的主因。樓層有價差：二三樓最優，四五樓略低。
透天：估值＝建物＋土地，土地持分是價值核心。都會區透天稀缺、行情強；郊區透天要看地段。含地物件的可貸空間常被低估，值得專案估。
套房（15 坪以下）：銀行最不愛做（很多直接不承作），民間照樣能辦。行情看地段與租金報酬，捷運站週邊套房的估值可以很有競爭力。
各房型的成數與地雷
| 房型 | 民間二胎可貸成數 | 常見地雷 |
|---|---|---|
| 電梯大樓 | 最高九成 | 社區成交價差大時要挑對照組 |
| 華廈 | 最高九成 | 無管委會、電梯老舊影響估值 |
| 公寓 | 最高八成五～九成 | 頂加違建部分不計值；別接受屋齡折價話術 |
| 透天 | 八成～九成 | 土地持分要查清楚；未保存登記建物不計值 |
| 套房 | 七成五～八成五 | 產權（分割套房）合法性是關鍵 |
每一區每一型的實際行情，直接看368 鄉鎮分型行情頁——那裡的數據就是我們估價的底稿。
常見問題
頂樓加蓋能算進估值嗎？
合法的增建可以，未登記的頂加原則不計入估值，但也不影響主建物照市價估。
分割套房（一層切多間）能辦嗎？
要看產權與使用執照狀況，合法分割可辦、違規分割風險高。請提供謄本讓我們先看。
工業宅能辦二胎嗎？
可個案評估，估值以同類物件成交為準、成數略保守。請直接提供地址詢問。
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- 不動產金主是以自有資金承作房產抵押的出資方，直對可省一層居間成本。
- 金主直對省溝通落差，代書居間則多一層仲介，責任與費用結構不同。
- 查證金主自營資金要看設定名義、對保流程與金流來源，別只聽口頭承諾。